Оспаривание кадастровой стоимости

Раз в пять лет как показыает практика, а может и чаще раз в два, три года, кадастровая стоимость пересматривается методами массовой оценки чтобы учесть изменения на рынке. То есть оценка проводится на основе группировки объектов недвижимости без учета индивидуальных особенностей, что зачастую приводит к ошибкам и как следствие значи-тельному отличию в большую сторону от рыночной стоимости объекта. Это существенно влияет на размер арендных платежей -платежей при вы-купе арендованного имущества, налоговых платежей, которые начиная с 2020 года рассчитываются исходя из кадастровой стоимости (налогооб-лагаемая база). Что же делать в данной ситуации? В соответствии с частями 1, 4, 7 и 9 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой сто-имости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Россий-ской Федерации или в суде. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 Постановления Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимо-сти объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арен-даторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Для обращения в суд предварительное об-ращение в комиссию не является обязательным. Для обращения в комиссию необходимы следующие документы:  заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;  копии правоустанавливающих документов на объект недвижимо-сти либо копия выписки из ЕГРН;  отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, в т.ч. в электронной форме;  кадастровая справка (оригинал). Для юридических лиц в дополнение к вышеперечисленному:  копия приказа о назначении директора;  решение учредителей о назначении директора либо выписка из протокола. Приведем примеры обращений физических лиц в Комиссию по рас-смотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Ко-митета по управлению имуществом Саратовской области: Так, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25.10.2019 № 1053/2019-1229 кадастровая стоимость земельного участка снижена с 9 552 250 рублей до 5 794 041 рублей. Это значит, что экономия физического лица в данном случае на арендной плате составит: 75164 рублей 18 копеек, экономия при выкупе арендованного земельного участка, находящегося в собственности у Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР составит: 563 731 рубль 35 копеек, экономия на налоговых платежах составит 56373 рубля 13 копеек в год, итого за 5 лет – 281865 рублей 65 копеек. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 23.12.2019 № 1280/2019-1461 кадастровая стоимость земельного участка снижена с 7 848 128,60 рублей до 3 183 912 рублей. Экономия физического лица в данном случае на арендной плате составит: 93284 рубля 33 копеек, экономия при выкупе арендованного земельного участка, находящегося в собственности у Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР составит: 699632 рубля 49 копеек, экономия на налоговых платежах составит 69963 рубля в 25 копеек в год, итого за 5 лет - 349816 рублей 25 копеек. Для обращения в суд, кроме вышеперечисленных документов, необ-ходимы:  административное исковое заявление;  квитанция об оплате госпошлины, для физических лиц - 300 руб-лей, для юридических лиц - 2000 рублей;  доверенность на лицо, имеющее высшее юридическое образова-ние;  документы, подтверждающие получение сторонами по делу ад-министративно-искового материала. Хотелось бы уточнить, что в «Отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» оценщика рыночная стоимость имущества опре-деляется на дату установления кадастровой стоимости без учета налога на добавленную стоимость. Практика показывает, что процент вынесенных положительных ре-шений судов об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимо-сти в размере рыночной стоимости горазда выше чем в случае обращения в комиссию субъекта Российской Федерации. В 2019 году судами было удовлетворено 96% административных исковых заявлений. Размер снижения кадастровой стоимости в среднем составил от 30 до 60% так решением Саратовского областного суда № 3а-251/2020: утвер-жденная кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 244 887 рублей 50 копеек установлена (снижена) до 2 047 500 рублей, аналогичная ситуация и по решению Саратовского областного суда № 3а-286/2020: утвержденная кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 10 728 215 рублей 68 копеек установлена (снижена) до 6 521 875 рублей. Экономия затрат по земельному налогу, находящегося в собственно-сти физического лица, земельного участка в первом случае составит: 32 960 рублей 81 копейка в год, итого за 5 лет - 164 804 рубля 05 копейки. Во втором случае, экономия физического лица на арендной плате составит: 84126 рублей 81 копейка, при выкупе арендованного земельного участка, находящегося в собственности у Комитета по земельным ресурсам администрации ЭМР составит: 630 951 рубль 1 копейка, экономия на налоговых платежах составит 63095 рубля в 11 копеек в год, итого за 5 лет -315475 рублей 55 копеек. Вывод: снижение кадастровой стоимости приводит к существен-ной экономии как при выкупе земельных участков, находящихся в аренде у физических и юридических лиц, так и при исчислении и уплате арендных и налоговых платежей. Однако необходимо учитывать, что процедуру оспаривания нужно проходить каждые пять лет, а может быть и чаще (два-три года) в зависи-мости от принятого решения о проведении государственной кадастровой оценке (переоценке). Эксперт: Орлова Анна Александровна