Определение размера выкупной цены

Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме вправе требовать выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Согласно ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Анализ судебной практики свидетельствует, что единообразного подхода к определению выкупной цены в судах не сложилось.

Зачастую экспертами при определении рыночной стоимости жилого помещения не учитывается, что действующим законодательством установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок в отношении которого проведен государственный кадастровый учет).

В связи с этим, стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Кроме этого в процессе определения рыночной стоимости жилого помещения экспертами ошибочно применяется корректировочный коэффициент на физическое состояние дома в связи с его аварийностью ко всей стоимости жилого помещения которая, как говорилось выше, включает в себя и стоимость общего имущества в том числе стоимость земельного участка. Когда речь идет об аварийном жилом помещении или жилом доме стоимость земельного участка с учетом вида разрешенного использования - для строительства многоэтажного жилого дома может даже превышать стоимость жилого помещения.

Таким образом, не допустимо применять корректировочный коэффициент на физическое состояние дома к общей рыночной стоимости жилого помещения без вычета из его стоимости стоимости доли земельного участка.

Также в процессе определения рыночной стоимости жилого помещения, включающую и долю общего имущества в многоквартирном доме, экспертами допускаются ошибки при определении стоимости данной доли, а именно при определении стоимости земельного участка не всегда правильно учитывается вид разрешенного использования – для объектов жилой застройки (для строительства многоэтажного жилого дома - МЖС). В результате, экспертом определяется стоимость земельного участка исходя из скорректированной стоимости «земельных участков» - аналогов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В результате стоимость доли земельного участка занижается в разы. Так как применяемые корректировочные коэффициенты не отражают действительную разницу в стоимости земельных участков с видом разрешенного использования – ИЖС и с видом разрешенного использования МЖС.

И наконец, экспертами не всегда правильно определяется перечень и размер возможных убытков, причиняемых собственнику жилого помещения в связи с его изъятием.

В данный перечень необходимо включать:

• стоимость услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения с целью её аренды;
• стоимость временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения с учетом особенностей рынка недвижимости (необходимого времени на поиск другого жилого помещения);
• стоимость услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения с целью ее покупки;
• расходы на оформление и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
• расходы, связанные с переездом на другое место жительства, включая услуги по разборке, упаковке, погрузке, перевозке и разгрузке мебели с ее сборкой;
• расходы, связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе размер упущенной выгоды.

Эксперт:

Попов Алексей Викторович